Im Folgenden habe ich für Sie die Grundlagen
der Wertermittlung dargestellt

Definition des Verkehrswertes:
Wertermittlungsgrundlagen:
Wahl des Wertermittlungsverfahrens:

Definition des Verkehrswertes:

Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert:”Der Verkehrswert wird duch
den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich dei Ermittlung bezieht,
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und
tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des
Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne
Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre:”

Wertermittlungsgrundlagen:

Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinssätze sind bei der Geschäftsstelle des
Gutachterausschusses zu erfragen, dieser ermittelt die Daten über die Aus-
wertungen der noteriell beurkundeten Grundstückskaufverträgen.
Die Kaufpreissammlung ermöglicht dem Gutachterausschuss einen
umfassenden Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt.
Die für die Wertermittlung grundlegenden Rechtsvorschriften sowie im Gutachten
verwendete Literatur sind in der Anlage Literaturverzeichnis aufgeführt.

Wahl des Wertermittlungsverfahrens:

Der Verkehrswert der Immobilie ist mit Hilfe geeigneter Verfahren zu ermitteln.
Nach § 7 Abs. 2 Wert V sind die Verfahren nach der Art des Gegenstands
der Wertermittlung unter Berücksichtigung der im gewöhlichen Geschäfts-
verkehr bestehenden Gepflogenheiten zu wählen, steht für das zu wählende
Wertermittlungsverfahren keine ausreichende Datengrundlage zur Verfügung
kann auf ein anderes Verfahren ausgewichen werden.
Bei bebauten Grundstücken ist für die Wahl des Wertermittlungsverfahrens und für
die grundlegenden Daten der Wertermittlung die künftige Nutzung des Grund-
stücks maßgebend, diese ist auf der Grundlage der Bauleitplanung und anderen
rechtlichen Gegebenheiten festzustellen, die ohne spekulative Erwartungen
Anhaltspunkte für die künftige Nutzbarkeit geben ( z.B. Bauvoranfrage, allgemeine
städtebauliche Entwicklung, Siedlungsstruktur).

Auswahl des Wertermittlungsverfahrens:

Ertragswertverfahren:

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht,
bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt
im Vordergrund steht, z.B. bei Miet- und Geschäftsgrundstücken und
gemischtgenutzten Grundstücken im Sinne des § 75 BewG.
Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % berechnet nach
der Jahresrohmiete, Wohnzwecken dienen ( Mehrfamilienhaus).
Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % berechnet nach
der Jahrerohmiete, eigenen oder fremden gewerbliche, freiberuflichen oder
öffentlichen Zwecken dienen (Verwaltungsgebäude, Industriegebäude).

Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren ist in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei
denen es für die Werteinschätzung nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt
sondern die Herstellungskosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wert-
bestimmend sind.
Dies gilt überwiegend bei individuell gestaltenden Ein- und Zweifamilienhaus-
grundstücken, besonders dann wenn sie eigengenutzt sind.
Es kann auch zur Abstützung der Wertermittlung von Neubauten die als Ertrags-
objekt geltenin Betracht kommen, da nicht zu erwarten ist, das ein Investor
Kosten aufbringt, die nichtu durch die Mieteinnahmen des Objekts gedeckt
werden.
Das Sachwertverfahren kann auch bei älteren instandsetzungsbedürftigen
Objekten, die eines hohen Kosteneinsatzes bedürfen zur Anwendung kommen,
wenn das Verfahren zu einem Restwert führt, um sich die Aufwendungen für eine
Neubebauung des Grundstückes vermindern.
Bei Anwendung des Sachwertverfahrens sind insbesondere die Herstellungs-
kosten, die Wertminderung wegen Alters, sowei Baumängel und Bauschäden
unter Berücksichtigung der sonsitgen wertbeeinflussenden Umstände zu
ermitteln.

Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren kommt bei der Verkehrsermittlung von bebauten
Grundstücken in erster Linie nur bei Grundstücken in Betracht, die mit weitgehend
typisierten Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind und bei denen
sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert.
Zu nennen sind insbesondere Einfamilien-Reihenhäuser, Zweifamilienhäuser,
Eigentumswohnungen, einfache freistehende Eigenheime und Garagen.
Bei Anwendung des Verfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heran-
zuziehen, die hinsichtlich der ihrern Wert beeinflussenden Merkmale mit dem
Grundstück hinreichend übereinstimmen.
Eine Vergleichbarkeit ist auch gegeben, wenn sie mit Hilfe von Indexreihen,
Umrechnungskoeffizienten oder Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke
aufgezeigt werden kann. Dabei soll auf die Daten der örtlichen Gutachter-
ausschüsse für Grundstückswerte zurückgegriffen werden.